Trạm Nghiên cứu · Ngành bất động sản nhà ở · Phần 3
Bất động sản Nhà ở (P.3): Bức tranh cơ hội
Phần 2 đã đo sức chống chịu của 10 chủ đầu tư trong kịch bản lãi suất cao kéo dài. Phần 3 nhìn sang mặt còn lại: Khi thị trường quay lại, doanh nghiệp nào có sẵn hàng để bán, bán được nhanh, và đang được định giá ở mức nào?
Toàn bộ đánh giá trong bài dựa trên báo cáo tài chính, báo cáo thường niên, nghị quyết của doanh nghiệp và số liệu của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước. Trạm Lọc không sử dụng ước tính giá trị tài sản ròng, giá mục tiêu hay dự báo của các công ty chứng khoán.
Tóm tắt trong 60 giây
Cầu thị trường
Giao dịch giảm, nguồn cung đủ điều kiện bán tăng.
- Quý III/2026 có 92.004 giao dịch, bằng 92% quý II.
- Người mua có nhiều lựa chọn hơn: Lợi thế thuộc về dự án pháp lý đầy đủ, giá phù hợp.
Chuyển hoá
Quỹ đất lớn chưa chắc là lợi thế gần.
- Hành lang phía Đông TP.HCM, nơi ba công trình hạ tầng lớn đã hoặc sắp khai thác, tập trung quỹ đất của NLG, DXG, DIG, NVL, HDC.
- Qua 5 năm, VHM, CEO, TCH, HDC, NLG bán nhanh; DIG, DXG chỉ mới nhanh lại trong năm 2025.
Kết hợp
Qua 5 năm, NLG cân bằng nhất giữa an toàn và cơ hội.
- VHM, HDC có tiềm năng nhưng đi kèm rủi ro tài chính; DIG, TCH, DXG, CEO đứng sát ngưỡng.
- KDH, NVL, PDR đứng ngoài quan sát trong giai đoạn hiện tại.
Quan điểm: Quan sát.
Cầu thị trường
Cơ hội của từng doanh nghiệp phụ thuộc trước hết vào sức mua của thị trường. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung đủ điều kiện bán đang tăng nhanh hơn giao dịch.
Bốn con số về cung và cầu
Đọc nhanh
- Quý II/2026, số dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán tăng khoảng 70% so với cùng kỳ, trong khi giao dịch giảm 36,3% [D]. Theo Bộ Xây dựng, giao dịch tập trung ở các dự án có pháp lý đầy đủ và vị trí thuận lợi [D].
- Dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng đến 31/8/2026, tăng 9,49% so với cuối 2025 và chiếm 25,39% dư nợ nền kinh tế [D]. Dư địa tín dụng để kích cầu cho nhóm này không còn rộng [N].
- Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, lợi thế thuộc về doanh nghiệp có hàng đủ pháp lý, giá phù hợp và bán được nhanh, chứ không nhất thiết thuộc về doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất [N].
Quỹ đất
Quỹ đất của từng doanh nghiệp được tổng hợp theo dự án: Vị trí, diện tích, tiến độ pháp lý và giá trị tồn kho. Nguồn chính là báo cáo thường niên, nghị quyết và thuyết minh hàng tồn kho trong BCTC soát xét của doanh nghiệp. Với VHM, NLG và KDH, chúng tôi bổ sung dữ kiện do công ty chứng khoán tổng hợp từ doanh nghiệp trong 6 tháng gần nhất, chỉ lấy diện tích, vị trí và tình trạng pháp lý, không lấy định giá hay dự báo.
Quỹ đất theo dự án trọng điểm
Xếp theo tổng quỹ đất doanh nghiệp công bố, các mã không công bố xếp sau; Mỗi mã liệt kê các dự án có ảnh hưởng lớn nhất đến doanh thu 2026–2028
| Dự án | Vị trí | Diện tích | Tiến độ, pháp lý |
|---|---|---|---|
| Green Paradise | Cần Giờ, TP.HCM | 2.870 ha | Đang bàn giao; Động lực doanh số chính |
| Global Gate Hạ Long | Quảng Ninh | 4.120 ha | Đang mở bán |
| Royal Island | Hải Phòng | 877 ha | Đang bàn giao |
| Ocean Park 2 & 3 | Hưng Yên | 752 ha | Đang bàn giao |
| Hải Vân Bay | Đà Nẵng | 512 ha | Đang triển khai |
| Wonder City | Hà Nội | 133 ha | Đang triển khai |
| Vinhomes Global Gate (đồng triển khai) | Đông Anh, Hà Nội | Chưa công bố | Đang triển khai; Gần đầu cầu Tứ Liên phía Đông Anh |
Đọc nhanh
- Quỹ đất lớn nhất chưa chắc là quỹ đất sẵn sàng nhất. KDH tự tách rõ hơn 160 ha đang triển khai 2026–2028 và gần 400 ha còn hoàn thiện pháp lý [D]; Dự án lớn nhất là Tân Tạo (330 ha) mới hoàn tất quy hoạch 1/500 và đang đền bù [U].
- NLG có quỹ đất tập trung ở vùng ven TP.HCM (Waterpoint, Izumi, Elyse chiếm khoảng 80% diện tích các dự án trọng điểm), phần lớn đã qua bước quy hoạch 1/500 [U].
- PDR công bố 6.665 ha, nhưng dự án có giá trị tồn kho lớn nhất là The EverRich 2 (5.975 tỷ đồng) đã được chuyển nhượng toàn bộ ngày 21/08/2026, và toàn bộ cổ phần dự án Serenity Phước Hải đã bán ngày 05/06/2026 [D]. Chiến lược hiện tại của PDR nghiêng về bán dự án hơn là tự phát triển [N].
- DIG, DXG và TCH không công bố tổng quỹ đất; Con số của CEO (khoảng 1.100 ha) và HDC (khoảng 400 ha) đến từ báo chí và hồ sơ doanh nghiệp, chưa có trong BCTN [U]. Với nhóm này, bảng dùng thêm thuyết minh hàng tồn kho trong BCTC soát xét để chỉ ra vốn đang nằm ở dự án nào [D]. Ví dụ, 7.818 tỷ đồng tồn kho của TCH tập trung ở Hoàng Huy New City II; 2.210 tỷ đồng của DIG nằm ở Nam Vĩnh Yên [D].
Hạ tầng
Đầu tư công đang hoàn thiện một loạt công trình giao thông quanh TP.HCM, Đồng Nai và Hà Nội. Quỹ đất nằm trong hành lang các công trình này được hưởng lợi trực tiếp về khả năng kết nối, và thường là nơi chủ đầu tư mở bán trước khi công trình hoàn thành.
Tiến độ các công trình hạ tầng
Theo cơ quan quản lý và chủ đầu tư công trình, cập nhật đến 21/10/2026
| Công trình | Tiến độ | Hoàn thành |
|---|---|---|
| Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu | Khai thác toàn tuyến từ 18/05/2026, tốc độ tối đa 80 km/h | Đã khai thác |
| Cao tốc Bến Lức – Long Thành | Khai thác toàn tuyến từ 01/10/2026; Nút giao Tân Hiệp dự kiến cuối 10/2026 | Đã khai thác |
| Sân bay Long Thành | Khai thác thương mại từng phần từ 24/12/2026 (ACV) | 2026 |
| Vành đai 3 TP.HCM | Lỡ mốc 30/6/2026; Đoạn trên cao phía Đông dự kiến khai thác 11/2026 | 2026 |
| Vành đai 4 Hà Nội | Đường song hành hơn 90%, tuyến cao tốc hơn 34% (15/09/2026) | 2027 |
| Sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) | Đang thi công; Mục tiêu giai đoạn đầu cuối 2026 theo chỉ đạo của Chính phủ, chưa có lịch khai thác; Còn vướng giải phóng mặt bằng | 2026 |
| Cầu Tứ Liên (Hà Nội) | Hoàn thành giải phóng mặt bằng; Sản lượng khoảng 21% (10/2026) | 2027 |
| Cầu Trần Hưng Đạo (Hà Nội) | Gần 40% khối lượng, đang lắp vòm thép (10/2026) | 2027 |
| Metro Nhổn – ga Hà Nội, đoạn ngầm | Khoảng 79% (05/2026), hầm đã đào thông; Đoạn trên cao Nhổn – Cầu Giấy khai thác từ 08/2024 | 2027 |
| Sân bay Phan Thiết (hạng mục dân dụng) | Thi công từ 03/2026, mục tiêu hoạt động năm 2027 | 2027 |
| Đường sắt Bến Thành – Cần Giờ | Động thổ 19/12/2025, dự kiến vận hành thương mại cuối 2028 | 2028 |
| Cầu Cát Lái và cầu Long Hưng | Khởi công 29/09/2026, dự kiến hoàn thành 2029 | 2029 |
Dự án nằm trong hành lang hạ tầng
Mỗi ô ghi dự án của doanh nghiệp nằm trong khoảng 10 km quanh tuyến, nút giao, nhà ga, đầu cầu, hoặc là điểm kết nối trực tiếp của công trình
| Mã | Cao tốc Biên Hòa – Vũng TàuĐã khai thác | Cao tốc Bến Lức – Long ThànhĐã khai thác | Sân bay Long ThànhDự kiến 2026 | Vành đai 3 TP.HCMDự kiến 2026 | Vành đai 4 Hà NộiDự kiến 2027 | Cầu Tứ Liên (Hà Nội)Dự kiến 2027 | Metro Nhổn – ga Hà Nội, đoạn ngầmDự kiến 2027 | Sân bay Phan Thiết (hạng mục dân dụng)Dự kiến 2027 | Đường sắt Bến Thành – Cần GiờDự kiến 2028 | Cầu Cát Lái và cầu Long HưngDự kiến 2029 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NLG | Izumi City | Waterpoint, Elyse Island | Waterpoint | Elyse, Izumi | ||||||
| DXG | Gem Sky World | Gem Sky World | Gem Sky World | Home Park City, Gem Riverside, The Privé | ||||||
| DIG | Chí Linh, Bắc Vũng Tàu, Cap Saint Jacques | Đại Phước, Long Tân, Hiệp Phước | Đại Phước | Đại Phước | ||||||
| NVL | Aqua City | NovaWorld Phan Thiết | Aqua City | |||||||
| HDC | Ecotown Phú Mỹ, The Light City, Ngọc Tước 2 | |||||||||
| VHM | Wonder City, Ocean Park 2 & 3 | Vinhomes Global Gate (Đông Anh) | Wonder City (gần ga Nhổn, đã khai thác) | Green Paradise | ||||||
| KDH | Gladia, Bình Trưng Đông, Cát Lái, KCN Lê Minh Xuân | Gladia, Bình Trưng Đông, Cát Lái | ||||||||
| CEO | Mê Linh, Sunny Garden City | |||||||||
| PDR | Thuận An 1–2 (đã và đang chuyển nhượng) | |||||||||
| TCH |
Vuốt ngang để xem đầy đủ bảng
Đọc nhanh
- Hành lang phía Đông là nơi tập trung nhiều quỹ đất nhất: Ba công trình đã hoặc sắp khai thác (Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, sân bay Long Thành) đi qua các dự án của NLG, DXG, DIG, NVL và HDC [N].
- VHM có nhiều trục hạ tầng nhất: Đường sắt Bến Thành – Cần Giờ cho Green Paradise (vận hành cuối 2028), Vành đai 4 Hà Nội cho Wonder City, Ocean Park 2 & 3, và cầu Tứ Liên (quý II/2027) cho Vinhomes Global Gate ở Đông Anh. Các đại dự án ở Quảng Ninh, Hải Phòng nằm ngoài danh sách công trình đang xét [N].
- Ở Hà Nội và lân cận, cầu Trần Hưng Đạo và sân bay Gia Bình chưa có dự án nào của 10 doanh nghiệp trong phạm vi 10 km, nên chỉ có trong bảng tiến độ để theo dõi tác động lan toả [N].
- KDH hưởng lợi rõ nhất từ cầu Cát Lái (Gladia, Bình Trưng Đông, Cát Lái), nhưng cầu dự kiến hoàn thành năm 2029 [D]. TCH và phần lớn quỹ đất của PDR nằm ngoài các hành lang này [N].
- Tiến độ hạ tầng thường trễ: Vành đai 3 TP.HCM đã lỡ mốc 30/6/2026, sân bay Long Thành đã dời mốc khai thác nhiều lần [D].
Chuyển hoá
Câu hỏi của mục này là doanh nghiệp bán được hàng nhanh đến đâu so với lượng tồn kho đang có. Chúng tôi đo bằng số năm doanh số bán hàng trong năm cần để hết lượng tồn kho có từ đầu năm, trong 5 năm 2021–2025, và chấm điểm theo trung vị 5 năm để một năm đột biến không quyết định kết quả. Với doanh nghiệp không công bố doanh số, chúng tôi ước tính từ BCTC; Bảng ghi rõ mã nào dùng nguồn nào.
Số năm để bán hết tồn kho, 2021–2025
Tồn kho đầu năm ÷ Doanh số bán hàng trong năm (quy về giá vốn); Mỗi chấm là một năm, vạch vàng là trung vị 5 năm; Càng sang trái càng nhanh
Đọc nhanh
- Bán nhanh và đều: VHM, CEO, TCH, HDC. Gần như năm nào cũng chỉ cần dưới 3 năm để bán hết lượng tồn kho đầu năm, kể cả năm 2023 khi thị trường đóng băng [D].
- NLG nhanh nhưng không đều: Chậm lại rõ trong 2023–2024 (7,4 và 5,8 năm) rồi trở lại 2,6 năm trong 2025 [D]. Tốc độ bán của NLG phụ thuộc vào chu kỳ thị trường nhiều hơn bốn mã trên [N].
- DIG và DXG mới nhanh lại trong năm 2025 (2,0 và 2,7 năm), sau ba năm chậm [D]. Với DIG, năm 2025 dựa nhiều vào giao dịch chuyển nhượng 45,1 ha tại Đại Phước, chưa chắc lặp lại [N].
- KDH, PDR và NVL chậm bền vững, trung vị từ khoảng 10 năm trở lên [D]. NVL chậm dần qua từng năm, từ 7,7 năm (2021) lên 47,8 năm (2025); KDH chậm dần một phần do mua thêm quỹ đất [N].
Biểu đồ 2 chỉ để tham khảo và không được tính điểm. Lượng hàng đã bán lớn có hai cách đọc ngược nhau: Doanh nghiệp bán tốt và sắp có doanh thu, hoặc doanh nghiệp đã bán nhưng chưa bàn giao được nên tiền của khách nằm chờ. Doanh nghiệp bàn giao nhanh cũng tự nhiên có tỷ lệ thấp. Khoản người mua trả trước còn có thể gồm tiền cọc chuyển nhượng dự án, không phải tiền người mua nhà [N].
Hàng đã bán, chờ ghi nhận
(Người mua trả tiền trước + cọc mua nhà) so với doanh thu 12 tháng gần nhất; Đường đứt nét là mức bằng một năm doanh thu
Đọc nhanh
- TCH (4,36 lần), NVL (3,05 lần) và DXG (1,95 lần) có lượng hàng đã bán lớn hơn doanh thu một năm [D]. Với ba mã này, câu hỏi không còn là bán được hay không, mà là bàn giao đúng hạn và thu được tiền [N].
Kế hoạch 2026
Kế hoạch kinh doanh là con số ban lãnh đạo đặt ra đầu năm, chưa phải kết quả. Đặt kế hoạch năm nay cạnh mức doanh nghiệp từng đạt được trong 5 năm qua cho thấy nên tin con số đó đến đâu.
Kế hoạch 2026 và mức đạt kế hoạch trong quá khứ
Kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế 2026 do ĐHĐCĐ thông qua, tỷ đồng; Bình quân doanh thu thực hiện so với kế hoạch các năm 2021–2025 có dữ liệu
| Mã | Kế hoạch doanh thu 2026 | Kế hoạch lợi nhuận 2026 | Bình quân đạt kế hoạch doanh thu | Số năm đạt kế hoạch |
|---|---|---|---|---|
| TCH | 5.000 | 2.000 | 130% | 2/3 |
| VHM | 285.000 | 60.000 | 110% | 2/2 |
| KDH | 4.200 | 1.500 | 89% | 1/4 |
| DXG | 5.000 | 268công ty mẹ | 83% | 2/5 |
| NLG | 7.630 | 720công ty mẹ | 80% | 1/4 |
| DIG | 3.000 | 600trước thuế | 78% | 2/5 |
| CEO | 3.000 | 300 | 78% | 0/2 |
| HDC | 1.959 | 493 | 58% | 0/4 |
| NVL | 22.715 | 1.852 | 40% | 0/2 |
| PDR | 8.830 | 868 | 36% | 0/4 |
Vuốt ngang để xem đầy đủ bảng
Đọc nhanh
- Doanh nghiệp bất động sản ít khi đạt kế hoạch doanh thu. Trong 35 lần đặt kế hoạch có dữ liệu so sánh của 10 mã, chỉ 10 lần đạt hoặc vượt; 8/10 mã có mức đạt bình quân dưới 100% [D].
- Chỉ TCH và VHM bình quân vượt kế hoạch. TCH thường đặt kế hoạch thấp rồi vượt xa, nhưng niên độ vừa qua chỉ đạt 29% [D]. VHM mới có hai năm so sánh được [N].
- Nên đọc kế hoạch 2026 như mức trần, không phải mức kỳ vọng. Với NVL và PDR, những mã bình quân chỉ đạt khoảng 40% kế hoạch, con số ban lãnh đạo đưa ra càng cần được chiết khấu [N].
Định giá
Chúng tôi dùng thước đo đơn giản nhất có thể kiểm chứng: Giá trị vốn hoá so với vốn chủ sở hữu trên báo cáo tài chính, và so với giá trị hàng tồn kho bất động sản. Định giá chỉ để tham khảo và không được tính vào điểm tiềm năng ở mục 07: Với doanh nghiệp bất động sản, P/B thấp thường phản ánh đúng rủi ro của quỹ đất và nợ vay, chưa chắc là dấu hiệu rẻ [N].
Định giá theo giá trị sổ sách
P/B tại giá đóng cửa 14–15/10/2026 và vốn chủ sở hữu công ty mẹ 30/6/2026; Đường đứt nét là P/B bằng 1
Đọc nhanh
- 8 trong 10 mã giao dịch dưới giá trị sổ sách (P/B dưới 1 lần); VHM là ngoại lệ với 1,86 lần [D].
- NVL có vốn hoá chỉ bằng 0,16 lần giá trị tồn kho bất động sản [D]. Mức chiết khấu này phản ánh nghi ngờ về khả năng chuyển hoá quỹ đất và rủi ro nợ đã nêu ở phần 2 [N].
- Rẻ theo sổ sách không đồng nghĩa với cơ hội: P/B thấp nhất nhóm thuộc về NVL, cũng là mã có rủi ro cao nhất ở phần 2 [N].
Rủi ro và cơ hội
Ba tiêu chí ở các mục 03–05 được chấm cùng một thang 0–3 điểm và cộng thành điểm tiềm năng (tối đa 9): Tốc độ bán hàng so với hàng tồn, độ tin cậy kế hoạch và quỹ đất gần hạ tầng. Hàng đã bán chờ ghi nhận và định giá chỉ để tham khảo, không được tính điểm. Tốc độ bán hàng và độ tin cậy kế hoạch dùng trung vị 5 năm; Điểm được nội suy liên tục giữa các mức để một chênh lệch rất nhỏ quanh ngưỡng không đổi cả một bậc. Đặt điểm này cạnh nhóm sức chống chịu ở phần 2, ta có bức tranh hai mặt của từng doanh nghiệp [N].
Điểm theo ba tiêu chí
Xếp theo tổng điểm tiềm năng; Điểm liên tục 0–3 mỗi tiêu chí, trọng số bằng nhau
| Mã | Nhóm ở phần 2 | Tốc độ bán hàng | Độ tin cậy kế hoạch | Quỹ đất gần hạ tầng | Tổng điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| VHM | C | Tốt 3,0 | Tốt 3,0 | Khá 2,0 | 8,0/9 |
| NLG | A | Tốt 2,5 | Trung bình 1,4 | Tốt 3,0 | 6,9/9 |
| HDC | D | Tốt 2,5 | Trung bình 0,8 | Tốt 3,0 | 6,3/9 |
| DIG | B | Khá 2,2 | Trung bình 0,7 | Tốt 3,0 | 5,9/9 |
| TCH | A | Tốt 2,9 | Tốt 3,0 | Yếu 0,0 | 5,9/9 |
| DXG | B | Trung bình 1,4 | Trung bình 1,1 | Tốt 3,0 | 5,5/9 |
| CEO | B | Tốt 3,0 | Khá 1,5 | Trung bình 1,0 | 5,5/9 |
| KDH | C | Trung bình 0,8 | Khá 1,6 | Khá 2,0 | 4,4/9 |
| NVL | D | Yếu 0,0 | Yếu 0,2 | Tốt 3,0 | 3,2/9 |
| PDR | D | Trung bình 0,5 | Yếu 0,0 | Trung bình 1,0 | 1,5/9 |
Rủi ro và cơ hội
Trục ngang: Nhóm sức chống chịu ở phần 2; Trục dọc: Điểm tiềm năng từ ba tiêu chí của bài này; Ngưỡng 6/9 điểm; Viền vàng là mã cách ngưỡng không quá 0,5 điểm
Kết luận [N]
- Ưu tiên theo dõi: NLG. NLG là mã an toàn nhất ở phần 2, bán nhanh qua cả chu kỳ và có quỹ đất tập trung ở hành lang phía Đông, nhưng qua 5 năm chỉ thực hiện bình quân khoảng 80% kế hoạch doanh thu.
- Cơ hội đi kèm rủi ro: VHM và HDC. VHM có điểm tiềm năng cao nhất nhóm: Bán nhanh nhất, thường đạt kế hoạch và có dự án gần Vành đai 4, cầu Tứ Liên; Đổi lại, VHM thuộc nhóm nhạy với lãi suất ở phần 2 vì nợ tăng nhanh. HDC đứng sát ngưỡng: Bán nhanh và có quỹ đất gần hạ tầng, nhưng thường không đạt kế hoạch và thuộc nhóm rủi ro tài chính cao.
- An toàn nhưng chậm: DIG, TCH, DXG và CEO, cả bốn đứng sát ngưỡng. DIG có quỹ đất gần hạ tầng nhưng mức thực hiện kế hoạch dao động mạnh, và cần theo dõi khoản nhận cọc chuyển nhượng dự án 4.721 tỷ đồng. TCH không có nợ vay, bán nhanh và thường vượt kế hoạch, nhưng quỹ đất ở Hải Phòng nằm ngoài các hành lang hạ tầng và niên độ vừa qua chỉ đạt 29% kế hoạch. DXG cải thiện rõ trong năm 2025 nhưng qua 5 năm bán chậm và thường không đạt kế hoạch. CEO bán nhanh ổn định, nhưng dự án lớn nhất là Sonasea Vân Đồn (358 ha) ở Quảng Ninh.
- Đứng ngoài quan sát: KDH, NVL và PDR. KDH bán chậm so với hàng tồn, phần lớn quỹ đất còn hoàn thiện pháp lý và dự án hưởng lợi nhất từ cầu Cát Lái phải chờ đến 2029. NVL có quỹ đất gần hạ tầng nhưng bán và bàn giao chậm bền vững, chỉ đạt khoảng 40% kế hoạch và là mã rủi ro tài chính cao ở phần 2. PDR bán chậm, thường không đạt kế hoạch và đang bán dần các dự án lớn thay vì tự phát triển.
Điều cần lưu ý
- Quỹ đất theo diện tích do doanh nghiệp tự công bố, khác định nghĩa giữa các doanh nghiệp và chưa được kiểm toán.
- Hàng tồn kho ghi theo giá gốc, không phản ánh giá thị trường của quỹ đất. Doanh nghiệp tích luỹ quỹ đất dài hạn sẽ cần nhiều năm để bán hết tồn kho dù quỹ đất có giá trị.
- Doanh số bán hàng do doanh nghiệp tự công bố, chưa được kiểm toán; Với các mã không công bố, số ước tính từ BCTC chỉ là chỉ báo thay thế.
- Kế hoạch các năm trước tổng hợp từ báo cáo thường niên và báo chí; VHM, CEO và NVL chỉ có hai năm so sánh được nên trung vị của ba mã này kém tin cậy hơn.
- Hàng đã bán chờ ghi nhận và định giá (P/B) chỉ để tham khảo, không tính vào điểm tiềm năng.
- Tốc độ bán hàng so với hàng tồn bất lợi cho doanh nghiệp chủ động giữ quỹ đất dài hạn: Số năm bán hết tồn kho cao chưa chắc là do bán kém.
- Kế hoạch mở bán và bàn giao là dự kiến của doanh nghiệp, có thể thay đổi theo pháp lý và thị trường.
- Dữ kiện về dự án lấy từ báo cáo của công ty chứng khoán (MBS, Vietcap, Shinhan) chỉ gồm diện tích, vị trí và tình trạng pháp lý do doanh nghiệp cung cấp cho các đơn vị này; Trạm Lọc không sử dụng phần nhận định của các báo cáo đó.
- Việc gắn dự án với hành lang hạ tầng là ước lượng của Trạm Lọc theo bản đồ hành chính. Tiến độ công trình hạ tầng có thể tiếp tục trễ so với kế hoạch.
- Số tồn kho và giao dịch của Bộ Xây dựng tổng hợp từ báo cáo của địa phương và chủ đầu tư, chưa đủ toàn bộ 34 địa phương.
- Bài không sử dụng ước tính giá trị tài sản ròng, giá mục tiêu hay dự báo lợi nhuận của các công ty chứng khoán.
- Số liệu tài chính là BCTC hợp nhất đến 30/6/2026; Riêng TCH dùng BCTC quý I niên độ 2026/27 (01/04–30/06/2026), chưa được soát xét.
Pháp lý từng dự án và điều kiện đổi ô trên ma trận
Bản đăng ký gồm tình trạng pháp lý chi tiết của từng dự án trọng điểm, điểm từng tiêu chí và điều kiện để mỗi mã đổi ô trên ma trận, cùng bản cập nhật khi doanh nghiệp công bố KQKD quý III. Đọc lại phần 1 và phần 2 của chuỗi bài.
Góc nhìn cho danh mục của bạn
Kết quả sàng lọc cần được xem cùng tỷ trọng, thời gian đầu tư và mức chịu rủi ro của từng danh mục. Trạm Lọc sẽ trao đổi riêng và gửi cập nhật khi có tín hiệu mới.
Nguồn dữ liệu: BCTC hợp nhất soát xét 6T/2026 của CEO, DIG, DXG, HDC, KDH, NLG, NVL, PDR, VHM; BCTC hợp nhất quý I niên độ 2026/27 của TCH · Báo cáo thường niên 2025 của 10 doanh nghiệp · Nghị quyết ĐHĐCĐ, HĐQT và công bố thông tin năm 2025–2026 · Bộ Xây dựng (báo cáo thị trường quý II/2026, phiên họp ngày 13/10/2026), Ngân hàng Nhà nước qua Bộ Xây dựng · Dữ liệu tài chính FiinPro · Giá đóng cửa đến phiên 14–15/10/2026. Quy ước nhãn: [D] dữ liệu chính thức, [U] ước tính của bên thứ ba, [N] nhận định của Trạm Lọc.
Bài viết mang tính tham khảo, là kết quả sàng lọc chứ không phải định giá doanh nghiệp, không phải khuyến nghị mua bán; Nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm với quyết định của mình.